Vous vous séparez. L’un reste dans le bien, l’autre part. Et quelques semaines plus tard, vous recevez une menace : « Je vais te réclamer une indemnité d’occupation PACS. »
Ou c’est l’inverse : vous êtes parti, votre ex occupe seul un bien qui vous appartient aussi depuis des mois — voire des années. L’indemnité d’occupation est l’un des sujets les plus mal compris de la liquidation de PACS. Et elle peut parfaitement se retourner contre celui qui la réclame.
C’est quoi l’indemnité d’occupation ?
Quand un bien immobilier appartient à deux personnes en indivision et que l’une l’occupe seule, elle bénéficie de la totalité d’un actif dont l’autre ne profite pas. L’indemnité d’occupation est la compensation due à l’indivisaire qui n’occupe pas le bien, pour le fait que l’autre en jouit exclusivement.
Ce principe est reconnu par l’article 815-9 du Code civil.
Ce que beaucoup ignorent : elle n’est pas automatique
C’est le premier piège. L’indemnité d’occupation ne se déclenche pas automatiquement dès que l’un occupe le bien seul. Elle doit être revendiquée — soit dans le cadre de la liquidation, soit par une demande spécifique au tribunal. Le notaire ne va pas la créer de lui-même.
Si vous êtes parti et que votre ex occupe le bien depuis 18 mois, vous avez potentiellement droit à une indemnité pour ces 18 mois — mais seulement si vous la revendiquez expressément.
Les conditions pour la réclamer
L’occupation doit être exclusive et non consensuelle
Si vous avez quitté le bien en accord tacite (« tu restes, je pars, on verra pour la vente »), l’indemnité peut être difficile à obtenir. En revanche, si vous avez été contraint de partir — conflit, impossibilité de cohabiter — l’occupation non consensuelle est plus facilement caractérisée.
L’indivision doit être établie
L’indemnité s’applique dans le cadre d’une indivision. Si le bien appartient exclusivement à l’autre, aucune indemnité n’est due.
Elle doit être réclamée dans les délais
Les créances en indemnité d’occupation se prescrivent. En principe, vous disposez de 5 ans. Ne laissez pas traîner.
Le piège majeur : la compensation avec les charges payées
C’est là que tout se complique. L’indemnité d’occupation due par celui qui occupe peut être compensée avec les charges qu’il a supportées seul : remboursement du crédit, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux de conservation.
Si celui qui est resté dans le bien a continué à payer seul le crédit et toutes les charges, le montant de ces paiements peut dépasser — ou égaler — l’indemnité réclamée par l’autre.
Exemple concret — le cas qui illustre tout
Données :
- Bien d’une valeur de 417 000 €
- L’un occupe le bien seul pendant 24 mois
- Il paie seul le crédit : 1 200 €/mois × 24 = 28 800 €
- Il paie seul taxe foncière, charges, assurance : 300 €/mois × 24 = 7 200 €
- Total payé seul : 36 000 € → dont 18 000 € constituent une créance sur l’autre
Indemnité d’occupation théorique de l’autre côté :
- Valeur locative estimée : 1 400 €/mois
- Quote-part de l’autre : 50%
- Indemnité mensuelle : 700 €/mois × 24 mois = 16 800 €
Résultat : la créance de remboursement (18 000 €) dépasse l’indemnité d’occupation (16 800 €). Celui qui occupe le bien et a tout payé est créancier net — pas débiteur.
Menacer de réclamer une indemnité d’occupation peut se retourner contre celui qui la réclame.
Comment se calcule l’indemnité d’occupation
Le montant se base sur la valeur locative du bien — ce que le bien pourrait rapporter s’il était loué sur le marché libre.
Formule : Valeur locative mensuelle × quote-part de l’indivisaire non occupant × nombre de mois × abattement (généralement 20%)
Exemple :
- Valeur locative estimée : 1 400 €/mois
- Abattement 20% : 1 120 €/mois net
- Quote-part de l’autre : 50%
- Indemnité mensuelle : 560 €/mois
L’indemnité d’occupation dans la liquidation
Elle ne se règle pas séparément — elle fait partie du calcul global de la liquidation, au même titre que les créances d’apport personnel ou de remboursement de crédit. Le notaire ou le tribunal regardera l’ensemble des créances des deux côtés et calculera le solde net.
Ce que vous devez faire selon votre situation
Si vous êtes celui qui a quitté le bien :
- Calculez l’indemnité théorique (valeur locative × quote-part × durée × 80%)
- Calculez les créances inverses : qu’a payé l’autre seul ?
- Si le solde vous est favorable, revendiquez l’indemnité dans la liquidation
- Si le solde ne vous est pas favorable, n’en faites pas un cheval de bataille
Si vous êtes celui qui est resté dans le bien :
- Documentez tout ce que vous avez payé seul : crédit, charges, taxe foncière, travaux
- Si l’autre menace de réclamer une indemnité, calculez le solde net
- Ne reconnaissez pas une indemnité sans avoir vérifié que vos créances ne la compensent pas
En résumé
- L’indemnité d’occupation n’est pas automatique — il faut la revendiquer
- Elle se calcule sur la valeur locative avec abattement de 20%, proratisée à la quote-part
- Elle se compense avec les créances de charges de l’occupant
- Calculez toujours le solde net avant de l’utiliser comme levier
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Cet article est fourni à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique. Chaque situation est unique — consultez un professionnel pour une analyse personnalisée de votre dossier.